Wat wordt verstaan onder woonruimte ?

De wet verstaat onder woonruimte een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd. Ook een woonwagen of woonwagenstandplaats valt onder het begrip woonruimte, evenals de voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde.

Duur van de huurovereenkomst

Er kunnen tussen de huurder en de verhuurder verschillende afspraken worden gemaakt over de duur van de huurovereenkomst. Er kan bijvoorbeeld een huurovereenkomst worden gesloten voor de duur van één jaar, maar ook voor onbepaalde tijd. Niet alle afspraken over de duur van een huurovereenkomst zijn echter geldig. Aan welke afspraken een huurder zich al dan niet moet houden, komt aan de orde in de volgende vragen.

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.

Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bestemd zijn voor gebruik door de huurder.
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria.

Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij hospitahuur, de huurprijstoetsing en de huisvestingsvergunning.

Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurder en verhuurder bepalen zelf of ze een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd aangaan. De meeste huurcontracten worden voor onbepaalde tijd gesloten. Omdat sommige verhuurders het niet prettig vinden als er vaak van huurder wordt gewisseld, kiezen ze ervoor het huurcontract voor de bepaalde periode van bijvoorbeeld één jaar af te sluiten. Na afloop van dat jaar wordt de overeenkomst stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd.

Bepaalde tijd

Gedurende dit eerste jaar heeft geen van beide partijen het recht het huurcontract op te zeggen (tenzij de mogelijkheid om in het eerste jaar op te zeggen expliciet in de overeenkomst is opgenomen). Dus, dat betekent niet, dat de huurder de woonruimte na dat jaar moet verlaten omdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is belangrijk te weten dat de verhuurder ook dan de huur volgens de daarvoor geldende regels moet opzeggen. Als de verhuurder de huur niet volgens die regels opzegt, dan loopt de huur gewoon door. Daarbij moet de verhuurder de overeengekomen opzegtermijn respecteren. Bovendien moet deze opzegging door de verhuurder aan strikte voorwaarden voldoen. De huurder geniet immers huurbescherming.

Let op: De huurder is in geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wel verplicht de afgesproken periode vol te maken. Als de huurder vóór het verstrijken van de afgesproken periode de woning verlaat kan hij meestal gedwongen worden het resterende huurbedrag alsnog te betalen. De verhuurder mag slechts in drie situaties rechtsgeldig een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan:

  • Ingeval iemand een huis koopt, dit tijdelijk verhuurt, om er na die tijd zelf te gaan wonen. Iemand moet bijvoorbeeld over een jaar verhuizen. Hij koopt in zijn toekomstige woonplaats alvast een huis, omdat hij daar een buitenkansje ziet. Hij mag deze woning voor dat ene jaar (voor bepaalde tijd dus) verhuren en na dat jaar de huur beëindigen om zelf in het huis te gaan wonen.
  • Ingeval iemand zijn woning zelf bewoont, deze tijdelijk niet nodig heeft en na een bepaalde tijd er zelf weer gaat wonen. Een eigenaar van een huis die bijvoorbeeld voor twee jaar wordt uitgezonden naar een ontwikkelingsland, mag zijn huis gedurende die twee jaar verhuren en na die twee jaar de huur beëindigen omdat hij er zelf weer wil gaan wonen.
  • Ingeval Als een huurder met de verhuurder afspreekt dat hij een bepaalde tijd het huis niet zal gebruiken, maar na die tijd weer in de woning zal terugkeren. Een voorbeeld: een huurder wil een wereldreis gaan maken, maar wil na die reis weer terug in zijn huis. Hij spreekt met zijn verhuurder af dat hij na 18 maanden weer terugkomt. De verhuurder kan nu het huis voor 18 maanden aan een ander verhuren en na die tijd de huur beëindigen, zodat de wereld-reiziger weer huurder wordt.
    Slechts in deze situaties is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd rechtsgeldig. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is het erg belangrijk dat de afspraken van tevoren goed op papier worden gezet.

Verlenging van de huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode

Als in de huurovereenkomst voor woonruimte staat vermeld dat de huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan en telkens na verloop van een jaar met een jaar wordt verlengd, geldt het volgende met betrekking tot de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst door de huurder.

Bij opzegging door huurder bij overeenkomst voor bepaalde tijd die volgens contract elke keer met een jaar wordt verlengd, treden artikel 7:230 BW jo artikel 7:242 lid 2 BW in werking. Na de eerste termijn heeft de huurder van woonruimte recht op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dit recht kan hem niet contractueel worden ontnomen. Dit wordt ook bevestigd in het kortgedingvonnis van de rechtbank te Breda van 19 maart 2010 . Daarin wordt bevestigd dat van artikel 7:242 lid 2 BW niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken. Volgens de rechter valt ook uit de parlementaire geschiedenis te herleiden dat artikel 7:230 BW voor woonruimte door de wetgever zo bedoeld is dat een overeenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend (wederom) een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen.

Huurbescherming

De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Niet als de overeengekomen huurperiode afloopt, bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. En ook niet als de verhuurder een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wil opzeggen. Dit is het gevolg van huurbescherming. De volgende punten zijn van belang bij een opzegging door de verhuurder:

  • De verhuurder moet minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk opzeggen.
  • De verhuurder moet een wettelijke reden hebben voor de opzegging (zie hierna).
  • De huurder moet akkoord gaan met de opzegging – zelfs als de huurder een overeenkomst voor bijvoorbeeld een jaar heeft getekend!
  • Gaat de huurder niet akkoord, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden.

Wat zijn de gronden voor opzegging van de huur?

De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde, is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn

De huurder heeft zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.

  • Er is sprake van tussenhuur (‘diplomatenclausule’): de verhuurder die de woning zelf bewoont of een zittende huurder vertrekt tijdelijk naar elders en wil tussentijds de woning aan een ander verhuren. In dit geval dient in de overeenkomst met de tussenhuurder een ontruimingsbeding te zijn opgenomen. Er gelden strenge eisen, zodat deze opzeggingsgrond niet vaak wordt toegepast.
  • Dringend eigen gebruik door de verhuurder. Als bijkomende eis geldt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Onder deze opzeggingsgrond valt ook het zogenoemde campuscontract: een huurovereenkomst voor een woning die uitsluitend bestemd is om studenten te huisvesten. Bij een campuscontract geldt niet de eis dat de huurder andere passende woonruimte tot zijn beschikking heeft.
  • De huurder weigert een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (voor dezelfde woonruimte of een gedeelte daarvan). Het redelijke aanbod mag, als regel, geen betrekking hebben op een wijziging van de huurprijs of de servicekosten.
  • De verhuurder wil krachtens een geldig bestemmingsplan een op het gehuurde rustend bestemmingsplan verwezenlijken.
  • Er is sprake van hospitahuur (= inwonende kamerhuurder). Een huurder die inwoont bij de verhuurder heeft minder huurbescherming: de eerste negen maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Dit betekent dat de verhuurder gedurende deze periode de huur mag opzeggen zonder dat hij daar een bijzondere reden voor heeft. De verhuurder hoeft dus niet naar de rechter te stappen. Ook na de proefperiode van negen maanden geniet de huurder minder huurbescherming dan een niet-inwonende kamerhuurder.
  • Er is sprake van tijdelijke huur van een te koop staande woning op basis van de Leegstandwet. In dit geval zijn de gebruikelijke huurbeschermingsregels niet van toepassing.

Huurbescherming geldt niet voor de huurders van:

  • woonschepen (woonboten);
  • winkelwoningen;
  • dienstwoningen;
  • recreatiewoningen zoals vakantiewoningen en seizoenwoningen;
  • kamers in verzorgingshuizen

Huurprijsbescherming – berekening puntensysteem

Op basis van een puntensysteem kunt u berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Dit puntensysteem geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, maar niet voor zelfstandige vrije-sectorwoningen.

Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. Dit betekent dat voor zelfstandige woningen een ander puntensysteem geldt dan voor bijvoorbeeld studentenkamers.

Vrije-sectorwoningen worden ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Het zijn woningen waarvan de huurprijs ligt boven een door de overheid vastgestelde grens, de huurtoeslaggrens. Op dergelijke huurcontracten zijn het puntensysteem en de maximale huurprijzen niet van toepassing. Ook hoeft de verhuurder van zo’n geliberaliseerde woning zich niet te houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.
Wel kan een huurder van een vrije-sectorwoning binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. De Huurcommissie toetst de huurprijs aan de hand van het puntensysteem. Ligt de overeengekomen huurprijs boven het op deze manier vastgestelde maximum, dan geldt voortaan die lagere huurprijs en is de woning niet meer geliberaliseerd.

All in-prijs (huur inclusief servicekosten)

Indien in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten omvat, kan de huurder niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.

Om de huurder tegemoet te komen bepaalt de wet dat de huurder aan de Huurcommissie kan verzoeken de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten afzonderlijk vast te stellen. De Huurcommissie zal dan de huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens (zoals bepaald door het aantal punten). Het voorschot op de servicekosten zal worden gesteld op 25% van de aldus vastgestelde huurprijs. Over het algemeen leidt deze splitsing tot een behoorlijke verlaging van de huurprijs. De huurder kan het in het verleden te veel betaalde terugvorderen van de verhuurder wegens onverschuldigde betaling.

Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling wil de wetgever voorkomen dat verhuurders slechts all in-prijzen in hun huurcontracten opnemen om zo de huurprijsbescherming te ontduiken. Onder bijzondere omstandigheden zal van deze strenge sanctie worden afgeweken.