Wat valt onder bedrijfsruimten?

De wet handhaaft de indeling in verschillende soorten bedrijfsruimten:

Middenstandsbedrijfsruimte: winkels, cafe’s, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Deze bedrijfsruimten moeten toegankelijk zijn voor het publiek en dienen voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten.
Alle overige bedrijfsruimte (kantoorruimte, banken, pakhuizen, fabrieken, bedrijfsruimten van artsen etc.)

Onderscheid middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte.

Het onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is van belang omdat de regelgeving voor beide types bedrijfsruimtes op een aantal punten verschilt. In de oude situatie golden voor middenstandsbedrijfsruimte regelingen uit het Burgerlijk Wetboek. Op de overige bedrijfsruimte was vroeger de Huurwet (tot 1 augustus 2003) van toepassing. Deze Huurwet is afgeschaft. De “algemene bepalingen Huur” uit het Burgerlijk Wetboek gelden voor zowel woonruimten als voor alle soorten bedrijfsruimten. (In deze algemene bepalingen is bijvoorbeeld de gebrekenregeling opgenomen.)

Voor de categorie van bedrijfsruimten bedoeld voor winkel en horecabedrijven geldt een sterkere bescherming dan voor ‘overige bedrijfsruimten’. De wetgever vond dat noodzakelijk. Huurders van winkel- of horecaruimten zijn meer gebonden aan de plaats waar hun bedrijfsruimte is gevestigd. Ze bouwen bekendheid en een reputatie op bij het winkel- of uitgaanspubliek. Als zij gedwongen worden om te verhuizen kan de goodwill die zij hebben opgebouwd verdwijnen. Ook doen huurders van winkel- of horecapanden vaak meer investeringen in hun bedrijfspand om hun winkel, café of restaurant aantrekkelijker te maken voor het publiek. Vandaar dat de wetgever deze categorie huurders meer bescherming heeft willen bieden.

Overige bedrijfsruimte

Voor huurders van overige bedrijfsruimten speelt de locatie meestal een minder grote rol bij het succes van het bedrijf. Er gelden voor deze categorie dan ook minder beschermende bepalingen. Meestal is meteen duidelijk tot welke categorie de huurovereenkomst behoort. Winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven worden met name in de wet genoemd. Dit is middenstandsbedrijfsruimte. Er bestaan ook grensgevallen, waarbij de rechter uit moet maken of het om middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte gaat. Er is vrij veel jurisprudentie op dit gebied, bijvoorbeeld over reisbureaus, benzinestations, franchiseovereenkomsten, meubeltoonzalen, over een praktijk voor fysiotherapie, een bankfiliaal en een bioscoop. Bij twijfel kunt u bij ons navraag doen in welke categorie uw bedrijfspand valt.

De gemengde huurovereenkomst die in de horecawereld vaak voorkomt (veelal aangeduid als “pachtovereenkomst”), en waarbij bijvoorbeeld naast de huur van een café ook een afnameovereenkomst met een brouwerij is opgenomen en/of een huurovereenkomst voor speelautomaten, valt onder het huurregime voor bedrijfsruimte. Voor de goede orde: pacht is in termen van de wet slechts de huur van (kort gezegd) landbouwgrond; huur van horecabedrijven valt dus nagenoeg altijd onder het regime van de middenstandsbedrijfsruimte.

Duur bedrijfsruimte

De wettelijke standaardtermijn (vijf + vijf jaar)

Bedrijfsruimte wordt normaal verhuurd voor een periode van tien jaar. In de huurovereenkomst is deze periode dan een periode van vijf jaar, en daarna gevolg door een periode van vijf jaar. Ingeval partijen de overeenkomst na vijf jaar niet opzeggen, dan wordt de overeenkomst stilzwijgend met nog eens vijf jaar verlengd. Als de huurder na vijf jaar opzegt, dan heeft zij/hij geen toestemming van de verhuurder nodig. Als echter de verhuurder na vijf jaar opzegt heeft zij/hij toestemming van de huurder nodig. Deze opzegging dient minimaal een jaar voor het einde van de huurtermijn plaats te vinden, bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploit (stuk/brief van de deurwaarder, waarin deze mededeling wordt gedaan). Is de huurder niet akkoord met de opzegging, dan mag hij de tweede termijn van vijf jaar blijven huren(z.g.n. termijnbescherming).

Wordt de overeenkomst na tien jaar niet opgezegd door één van de partijen, dan gaat deze over in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij dit anders in de huurovereenkomst is vastgelegd. Dit systeem van vijf plus jaar geldt altijd, behalve als huurder en verhuurder een eerst termijn overeenkomen van twee jaar of minder. Dit is nadere bij een overeenkomst voor bepaalde tijd van tien jaar of langer. Dat geldt dit niet, omdat hier al de wettelijke periode van tien jaar is gehaald.

Huurovereenkomst van korte duur

Het is ook mogelijk een één- of tweejarige huurovereeenkomst af te sluiten. Met name startende ondernemers die eerst de resultaten van hun bedrijf af willen wachten, maken hier gebruik van. Een eerste termijn van tussen twee en vijf jaar afspreken is overeenkomstig de wettelijke regeling. De eerste termijn kan dus maximaal twee jaar of vijf of meer jaar bedragen. Kiest u na het aflopen van uw eerste korte termijn contract voor de tweede maal voor een contract voor twee jaar of korter, dan dient de kantonrechter daarvoor toestemming te geven.

De basis van de regeling is te vinden in artikel 230a boek 7 B.W. Dit wetsartikel is van toepassing op de huur die betrekking heeft op “overige bedrijfsruimte”, te weten een gebouwde zaak (of een gedeelte daarvan) mits die zaak of dat gedeelte geen woonruimte, noch detailhandel-bedrijfsruimte is. In de praktijk komt het er op neer dat de bedrijfsruimte waarin geen detailhandel wordt uitgeoefend winkels) kan worden geschaard onder de “overige bedrijfsruimte”. De belangrijkste categorie daarvan is kantoorruimte. Vaak worden huurovereenkomsten van kantoorruimte afgesloten alsof het bedrijfsruimte is. Dit is in juridisch zin onjuist, en kan tot problemen geven bij beëindiging van de overeenkomst.

Tussentijdse beëindiging

Hoewel de wet na vijf jaar een automatische verlenging met vijf jaar voorschrijft, kunnen zowel de huurder als de verhuurder tegen het eind van de eerste vijf jaar de huur opzeggen. Zij moeten dit twaalf maanden van tevoren doen per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Beëindiging van de huurovereenkomst vóór dit tijdstip is niet mogelijk, tenzij huurder en verhuurder het samen eens kunnen worden. Wanneer de huurder met inachtneming van de opzegtermijn van twaalf maanden op de voorgeschreven wijze de huurovereenkomst opzegt, dan eindigt de huur altijd. Indien de verhuurder na vijf jaar de huurovereenkomst op wil zeggen dan is deze verplicht een opzeggingsbrief te sturen met daarin de reden van opzegging.

Gaat de huurder akkoord met de opzegging, dan eindigt de huur na het verstrijken van de lopende periode. Gaat de huurder niet akkoord dan moet de verhuurder zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst blijft bestaan tot de rechter over het verzoek heeft beslist. De Kantonrechter kan het verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst te beëindigen slechts in twee gevallen toewijzen, maar hoeft dit niet te doen: ls de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, en als de verhuurder aannemelijk kan maken dat hij, zijn echtgenote of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben.

In dit geval kan het voorkomen dat de verhuurder aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen. In alle andere gevallen wordt het verzoek door de kantonrechter afgewezen en loopt de huurovereenkomst door voor een periode van vijf jaar. Van belang is dus te weten dat alleen de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst kan uitspreken. Laat u nimmer bedreigen of imponeren door de verhuurder en schakel tijdig de NSO

Opzeggen na tien jaar

Na het aflopen van een periode van 10 jaar heeft de verhuurder meer mogelijkheden om op te zeggen, want de termijnbescherming is uitgewerkt. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huur opzeggen. Hiervoor gelden dezelfde eisen als bij opzegging aan het eind van de eerste vijf jaar. Is de huurder het niet eens met de huuropzegging dan moeten huurder en verhuurder wederom de gang naar de kantonrechter maken. In een aantal gevallen moet de kantonrechter het verzoek van de verhuurder toewijzen: als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenote of kinderen het pand zelf dringend duurzaam nodig hebben; als de verhuurder (bijvoorbeeld gemeente) een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het bedrijfspand ligt; indien huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst (zolang dit geen wijziging van de huurprijs betreft).

Beëindiging van de huurovereenkomst overige bedrijfsruimte

Vooral bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wordt het verschil tussen detailhandel-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte duidelijk. De huurder van overige bedrijfsruimte geniet namelijk geen huurbescherming; een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd. De huurder rest slechts een beroep op de (tijdelijke) ontruimingsbescherming die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt.

Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus lid 9 van artikel 7:230a BW.
Het betreft dus een tijdelijke ontruimingsbescherming.

Wat zijn nu precies de vooruitzichten van een huurder van overige bedrijfsruimte, indien die huurder geheel tegen zijn wil in- wordt geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst gevolgd door een aanzegging tot ontruiming door de verhuurder

Verzoek om verlenging van de ontruimingsbescherming

Volgens artikel 7:230a BW lid 1 kan de huurder de kantonrechter (van het arrondissement waarbinnen de onroerende zaak is gelegen) verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, te verlengen.

De huurder dient daartoe uiterlijk binnen twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd een verzoekschrift in te dienen bij rechter. Dit is een fatale termijn; bij overschrijding ervan heeft de huurder zijn recht verspeeld om een verlengingsverzoek in te dienen. De huurder zal alsdan in dat verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.

Geen verlenging van de huurovereenkomst

Let wel: de huurder kan dus geen verlenging van de huurovereenkomst vragen, want de huurovereenkomst is reeds geëindigd.

Niet voor niets wordt in artikel 7:230a BW gesproken over “de gewezen huurder”.
Er is dus slechts sprake van verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden. De huurder is gedurende deze periode dan ook geen huurprijs, maar een “redelijke vergoeding” verschuldigd aan de verhuurder. In de praktijk is deze vergoeding meestal gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals die laatstelijk gold en zijn partijen het daarover (stilzwijgend) eens.

Bij onenigheid kan de rechter in een procedure gevraagd worden om een vergoeding vast te stellen.

Schorsing van de plicht tot ontruiming

De indiening van dit verzoek schorst de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist. De oorspronkelijke schorsingstermijn van twee maanden, die iedere gewezen huurder van overige bedrijfsruimte van rechtswege is toegekend, wordt dus verlengd.
In de praktijk is het niet uitzonderlijk dat pas drie of vier maanden na de indiening van het verzoekschrift een mondelinge behandeling plaatsvindt.

Na de zitting kan het nog enige maanden duren voordat de rechter een beslissing neemt.
De (gewezen) verhuurder dient zich dus te realiseren dat gedurende deze hele periode er geen ontruimingsverplichting bestaat voor de huurder.

Rechterlijke belangenafweging bij beoogde ontruiming

Indien het verzoekschrift tijdig is ingediend komt de rechter in beginsel toe aan een belangenafweging.

In beginsel, want artikel 7:230a BW lid 2 formuleert drie uitzonderingsituaties waarbij de huurder geen ontruimingsbescherming toekomt, ondanks het feit dat het verzoekschrift tijdig is ingediend, zoals dst hij zelf zijn verplichting niet nakomt.
De belangenafweging geschiedt niet op basis van gelijkwaardigheid; in beginsel gaan de belangen van de verhuurder voor.

Alleen indien de rechter van oordeel is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wijst de rechter het verzoek toe. Bij de belangenafweging kunnen alle mogelijke feiten en omstandigheden aan de orde komen.

Gebrekenregeling

Een belangrijke aspect van het huurrecht is de uitgebreide gebrekenregeling. Deze regeling versterkt de positie van de huurder bij gebreken en achterstallig onderhoud. De verhuurder moet grotere gebreken altijd verhelpen. Wanneer de verhuurder bij het aangaan van de huur bekend was met de gebreken en deze moedwillig verzwegen heeft voor de huurder, dan kan de verhuurder verplicht worden tot herstel, tot verlaging van de huurprijs en/of tot een schadevergoeding. Daarnaast heeft de huurder de mogelijkheid om in bepaalde omstandigheden en onder bepaalde voorwaarden zelf het gebrek te herstellen, op kosten van de verhuurder.

De gebrekenregeling is opgenomen onder de algemene bepalingen en geldt dus voor alle huurovereenkomsten, zowel voor woonruimte als voor alle soorten bedrijfsruimte. Een belangrijks verschil is echter dat deze bepalingen voor woonruimte dwingend van aard zijn. Dat betekent dat huurder en verhuurder hier niet van mogen afwijken. Maar huurder en verhuurder van bedrijfsruimte mogen daar in hun overeenkomst wel van afwijken. Tenzij het gebreken betreft die de verhuurder kende of behoorde te kennen en de huurder daar niet van op de hoogte was.

De verhuurder van bedrijfsruimte kan bestaande gebreken uitsluiten van de gevolgen van de gebrekenregeling. Ook kan hij bijvoorbeeld in het contract opnemen dat hij niet aansprakelijk is voor de gevolgen van een gebrek dat ontstaat na het aangaan van de huur, of die hij bij het aangaan van de huur niet kende.

Stel dat een verhuurder een loods verhuurt met een lek dak. Verhuurder en huurder zijn beiden bekend met dit gebrek en zijn het er over eens dat het gebrek, gezien de goederen die in de loods bewaard zullen worden, geen schade oplevert voor de huurder. De verhuurder kan in dit geval in de overeenkomst de gevolgen uitsluiten die de wet aan gebreken verbindt. Dat wil zeggen dat de verhuurder niet verplicht is tot herstel of schadevergoeding. In de huurprijs zal rekening worden gehouden met de staat van het pand. Het is in dit soort gevallen wel heel belangrijk dat de verhuurder de huurder deugdelijk informeert over het gebrek en huurder en verhuurder in de huurovereenkomst de bestemming van het pand vermelden en beschrijven welke gebreken zij niet als gebrek “in de zin van de wet” beschouwen. Bovenstaande geldt uiteraard niet voor verhuurders die gebreken verzwijgen of huurders proberen te misleiden.

Servicekosten, huurverhoging, huurherziening

Servicekosten

De huurder kan zelf zorgen voor bijvoorbeeld de levering van water en energie, maar met de verhuurder kan ook overeengekomen zijn dat hij zorgt voor deze voorzieningen. In dat geval stelt de verhuurder een prijs vast voor deze diensten. Dit noemen we de servicekosten. De servicekosten zijn gebaseerd op de gemaakte kosten voor de leveringen en de kosten die de administratieve rompslomp met zich meebrengt. Denk hierbij, naast de levering van water en energie ook aan bijvoorbeeld de schoorsteenveger, glazenwasser, bewaking, keukeninstallaties en schoonmaakkosten.

De betaling van de servicekosten gebeurt op basis van voorschotten. Het voorgeschoten bedrag dient jaarlijks te worden verrekend met de werkelijke kosten op basis van een schriftelijk kostenoverzicht. De verhuurder kan het servicepakket in overleg met de huurder altijd aanpassen. Als dit gevolgen heeft voor de kosten, kan hij vervolgens ook de hoogte van het voorschot aanpassen.

Huurverhoging tijdens de contractduur

Huurder en verhuurder kunnen in het huurcontract overeenkomen of er tijdens de huurtermijn huurverhogingen worden doorgevoerd en zo ja hoe. De huurprijs kan bijvoorbeeld verhoogd worden met een vast bedrag, een vast percentage of een indexering. Meestal wordt afgesproken de huurprijs jaarlijks aan te passen aan de CPI, de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Een tool om deze huurverhoging te berekenen vindt u op het besloten deel van de website van de NSO.

Huurprijsherziening

De huurprijs geldt voor de oorspronkelijk overeengekomen huurtermijn. Tot aan het tijdstip waarop verlenging van de huurovereenkomst mogelijk is kan de huurprijs uitsluitend met wederzijds goedvinden worden gewijzigd. Eenzijdige wijziging is niet mogelijk. Indien de looptijd van de huurovereenkomst is verstreken en deze verlengd wordt, alsook telkens wanneer er vijf jaren verstreken zijn sinds de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd, is het mogelijk de huurprijs opnieuw vast te stellen. In eerste instantie dienen partijen te onderhandelen over de nieuwe huurprijs.

Als verhuurder en huurder het niet eens worden over de nieuwe huurprijs dan kunnen beide partijen in bepaalde situaties de kantonrechter inschakelen met het verzoek een nieuwe huurprijs vast te stellen. Voordat de kantonrechter wordt ingeschakeld, moeten beide partijen gezamenlijk één of meer deskundigen hebben geraadpleegd. Zo’n deskundige kan een makelaar zijn. Als beide partijen het niet eens worden over welke deskundige moet worden geraadpleegd dan kunnen ze de kantonrechter verzoeken er één voor hen aan te wijzen. De huurprijsherziening wordt door de rechter gebaseerd op een vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare panden in de directe omgeving over de afgelopen vijf jaar. Bemiddeling door een derde of de kantonrechter gaat altijd gepaard met kosten.

Een hoge huur kan een enorme last zijn voor een ondernemer. Huurprijzen geven daarom vaak aanleiding tot conflicten. Alvorens u een huurcontract tekent, kunt u onderhandelen over de huurprijs, maar na afloop van iedere overeengekomen contractperiode kunnen de beide partijen de onderhandelingen heropenen. Een daling of stijging van de marktprijzen kan hier bijvoorbeeld een aanleiding voor zijn. Als de huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs, kunnen zij hun zaak voorleggen aan de kantonrechter. Deze vordering tot huurprijsvaststelling dient vergezeld te gaan van een huurprijsadvies. Dit advies moet worden opgesteld door één of meer deskundigen die de partijen gezamenlijk hebben benoemd.

Zo’n deskundige kan een makelaar zijn. Belangrijk is dat deze wordt uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige zoals bijvoorbeeld een RICS-gecertificeerde taxateur.

Overigen

Koop breekt geen huur

Indien de verhuurder het pand verkoopt aan iemand anders, blijft de huurovereenkomst zoals deze was afgesloten van kracht. Ook de huurder kan zijn bedrijf niet zomaar overdragen of verkopen aan een ander. Dus alvorens over te gaan tot verkoop van uw bedrijf dient u altijd aan de verhuurder een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ te vragen.

Indeplaatsstelling

Het is bij wet verboden om in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen een beding op te nemen dat indeplaatsstelling onmogelijk maakt. Maar niet alle verhuurders werken zonder meer mee aan overdracht van de huurovereenkomst. Soms vragen zij hiervoor een financiële vergoeding. Dat kan bijvoorbeeld een percentage van de goodwill zijn. Dit is niet wettelijke geregeld en is dus niet verplicht.

Als de verhuurder een indeplaatsstelling weigert kan de huurder de rechter een machtiging vragen om een ander in zijn plaats te laten stellen. Het is hierbij niet noodzakelijk dat de nieuwe huurder een bedrijf in dezelfde branche gaat uitoefenen. De rechter zal de indeplaatsstelling alleen toewijzen indien de oude of de nieuwe huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Belangrijke voorwaarde is in ieder geval dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen moet bieden voor een volledige nakoming van de overeenkomst.

Gaat de rechter akkoord, dan neemt de nieuwe huurder de huurovereenkomst onverkort over. Dit houdt ook in dat de huurovereenkomst nog slechts loopt voor de resterende termijn van de overeenkomst. Er is dus geen sprake van een nieuwe vijf + vijf termijn.

Onderhuur

Onderhuur is toegestaan, tenzij de huurder kan aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren zou hebben. Van deze regel mag contractueel worden afgeweken. De onderhuurder doet alleen zaken met de hoofdhuurder, en niet met de verhuurder. De hoofdhuurder blijft ook verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Voor het onderhuurcontract gelden dezelfde wettelijke regels als voor een gewone huurovereenkomst. De onderhuurder heeft echter minder controle over de huurperiode van het pand, want het einde van de hoofdhuurovereenkomst heeft uiteindelijk tot gevolg dat ook de onderhuurovereenkomst eindigt. Het is daarom raadzaam de looptijd van de hoofd- en de onderhuurovereenkomst op elkaar af te stemmen.

Verzekeringen

Grofweg zal de verhuurder zorg dragen voor de verzekering van het pand (de opstal) en bent u als huurder verantwoordelijk voor alles wat er in staat.

Verbouwen, onderhoud en reparatie

Een huurpand mag u als huurder niet zomaar verbouwen. Daarvoor zijn afspraken met de verhuurder nodig. Leg deze afspraken schriftelijk vast. Ook onderhoud is een belangrijk aspect van het huurcontract. Een slecht onderhouden pand kan de uitoefening van uw bedrijf bemoeilijken. Maak hier dus goede afspraken over.

Verbouwen

Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, mag u zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen. Een gehuurd pand moet bij de beëindiging van de huurovereenkomst worden hersteld in de oorspronkelijke staat. U kunt ook afspreken met de verhuurder dat u bij vertrek de verbouwing niet ongedaan hoeft te maken of dat u een vergoeding krijgt van de verhuurder. Als de verbouwing niet ongedaan gemaakt wordt, dan worden de wijzigingen en de verbeteringen die u aanbrengt, eigendom van de verhuurder. Dit heet natrekking.

Als de verhuurder weigert zijn toestemming te geven voor ingrepen die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering, kunt u de kantonrechter om vervangende toestemming vragen.

Onderhoud en reparatie

De verhuurder is verplicht om het gehuurde zonder gebreken ter beschikking te stellen en het te onderhouden. De huurder is zelf verantwoordelijk voor de kleine gebreken. Er is sprake van een gebrek als het gehuurde niet in een staat is die men van een soortgelijk goed onderhouden pand mag verwachten. Op gebreken die bij het aangaan van de huurovereenkomst kenbaar zijn gemaakt kan de verhuurder niet worden aangesproken. De beschrijving van de staat van het pand in de huurovereenkomst is dus van groot belang! Als de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt ondanks schriftelijke aanmaning door de huurder, dan kan de huurder zelf tot actie overgaan. De

Opzeggen van een overeenkomst van korte duur

De kortlopende overeenkomst is na het verstrijken van de termijn direct van rechtswege beëindigd en kan niet dwingend worden verlengd. U hoeft niet op te zeggen en kunt het pand zonder problemen ontruimen en verlaten. Als u het pand niet ontruimt, wordt de huur stilzwijgend voortgezet na de tweejaarstermijn en wordt de overeenkomst automatisch verlengd tot een totale periode van vijf + vijf jaar.

Beëindiging van de huurovereenkomst door overlijden

Als de verhuurder van een winkelpand overlijdt blijft de huurovereenkomst zoals deze was afgesloten met de vorige eigenaar van kracht. Andersom geldt hetzelfde principe. De erfgenamen van de verhuurder treden in zijn plaats en de overeenkomst blijft gewoon doorlopen. De erfgenamen kunnen dus het bedrijf gewoon voortzetten. Wel mogen de erfgenamen van de huurder tot zes maanden na het overlijden van de huurder de huur opzeggen. De opzegtermijn is in dat geval één maand.

Opzeggen voor het verstrijken van de huurtermijn

Mocht u voor het verstrijken van de huurtermijn willen stoppen met uw bedrijf of de huur willen overdragen aan iemand anders, dan is dat niet altijd mogelijk. Houd er rekening mee dat u altijd een opzegtermijn van twaalf maanden in acht moet nemen. U betaalt deze twaalf maanden gewoon door.